マンション経営をはじめる方へ

役に立つ情報

マンション経営をはじめる方へ

2020年の東京オリンピックを控え東京の不動産は高騰を続けています。
現在はマンション経営を考えるには一番いい時期だと考えます。

しかしながら初心者にとってマンション経営をはじめることは不安が多いかと思います。
そこで今回は不動産投資のはじめ方について書いて行こうと思います。

【一歩を踏み出す】
まずはマンション経営について勉強し、物件の情報収集を行うことから始めましょう。
物件検索サイトで物件を探してもいいですし、マンション経営セミナーに参加してみることもいいでしょう。
色々な物件を見ることで各地域の相場が分かってきたり、意外な場所が実は通勤通学に便利な地域だったりと新たな発見があるかと思います。
また、セミナーに参加することは不動産の勉強になることはもちろんですが、参加者同士で情報交換することも可能です。
マンション経営を経験されている先輩に成功した話や失敗談を聞くことは為になりますからね。
また、不動産会社が開催しているセミナーであれば、その会社が誠実な会社で親身になって相談に乗ってくれるかを見てみましょう。

どんなことでも、最初の一歩は勉強、情報収集からですね。

【収支のシミュレーション】

さて、情報収集している中で気になる物件が出てきたら収支の計算をしましょう。
物件サイトで物件を検索すると利回り、というものが表示されます。
これは家賃一年分の収入で物件価格の何パーセントを回収できるかという割合になります。
利回り10%であれば、家賃収入の10年分で物件価格を回収できるという意味になります。

物件価格の10%が収入になるなら、いい収入のように思えますね。
しかし、この利回りには表面利回りと実質利回りというものがありますので気を付けてください。

表面利回りとは家賃一年分の金額が購入価格の何パーセントになるかを計算したもので以下の計算式になります。

 家賃一年分の金額÷購入価格=表面利回り

しかし、この表面利回りは、マンション経営の経費となる管理費、修繕積立費などの経費は差し引かれていません。
実質利回りとは経費を引いた手取りの収入となる訳です。

 (家賃一年分の金額-経費)÷購入価格=実質利回り

例えば、家賃5万円、管理費5千円、修繕積立費5千円、500万円の物件であったとすると
年間家賃60万円、管理費+修繕積立費12万円となりますので表面利回りと実質利回りは以下の計算となります。

表面利回り: 60万円÷500万円=12%
実質利回り: (60万円-12万円)÷500万円=9.6%

物件検索サイトに記載されている利回りは表面利回りで表示されていることが多いです。
会社員が額面給料と年金、保険料を引いた手取り給料があるようにマンション経営でも手取りとなる収入をしっかりと計算しましょう。
そのうえで、ローンを組むのであれば返済額を引いても収支がプラスとなる物件を検討して下さい

【物件見学】

気になる物件が見つかり、収支を計算し利益が出るようでしたら是非物件を見学してみて下さい。
実際に物件を見ると管理がしっかりしているか、物件周辺が便利な場所にあるかなどが分かります。
廊下にゴミが散乱していたり、汚れが酷かったりして掃除が行き届いていない、
ポストにチラシが入りっぱなしで空き部屋が多いところは要注意ですね。

また、案内して頂いている不動産会社の方に物件のデメリットも聞いてみて下さい。
どんな物件でもデメリットはあるものです。
そこを伝えない会社はあまり誠実な会社ではないかもしれません。
もちろん、デメリットを聞いて許容できない物件であれば、お断りしていいですし、
許容できる範囲であれば購入の検討をしてみましょう。

【信頼できるプロへの相談】

さて、ここまでで収支の計算や、ローンの見積もりなど初心者ではなかなか難しいと思われた方も多い方も多いかと思います。
初心者にとってマンション経営のはじめ方について分からないことも多いのではないでしょうか。
そこで専門知識を持ち信頼できる相手に相談することをお勧めいたします。

弊社には専門知識を持った経験豊富なプランナーがおります。
是非ともマンション経営に興味がある方は私たちフューチャーイノベーションへご相談くださいませ。
あなたに最適なマンション経営のご提案をさせて頂けるかと思います。

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