【投資用マンション】新築と中古のメリットとデメリット

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【投資用マンション】新築と中古のメリットとデメリット

不動産投資をいざ始めようとしたときにたくさん悩ましい選択があります。

マンションにするか、アパートにするか…
区分にするか、一棟にするか…
新築にするか、中古にするか…
地方にするか、都心にするか…

これらは不動産投資を始めるにあたり、大枠の一つにすぎません。
不動産投資を始めるにはたくさんの選択をしなければなりません。
不動産投資は高額な投資になるので、最善の選択で不動産を購入したいですよね。

今回は投資用マンションを購入する際に、
新築と中古どちらがいいのか、メリットとデメリットをあげて考えていきましょう。

はじめから伝えておきます!
どっちにするのがベストなの?という問題に対して答えはありません。
メリットとデメリットを踏まえて自分に合った選択をすることが必要となります。

新築物件
<メリット>
・中古に比べ長期間融資が可能
・きれいで設備が最新のものである
・メンテナンス費や修繕費がかからない
・建物の寿命が長い
・入居者が見つかりやすい
・売却時の価格が高い

<デメリット>
・中古に比べ高価格
・新築プレミアムとして割増価格が多い
・一度住んだら価値が2~3割下がる場合もある
・推定家賃で収益計算を行わなければならない

中古物件
<メリット>
・物件数が多い
・購入時の価格が安い
・値引き交渉ができる
・利回りが高い
・周辺状況やマンションの状況を確認できる

<デメリット>
・修繕積立金が割高の可能性がある
・住宅設備が古い
・リフォームが必要な場合がある
・入居者がいれば中の状態を確認できない
・運用できる年数が少ない

重要なことは、新築でも中古でも相場観を知ってから物件を見定めることです。
相場は、①本体価格、②設定家賃、③管理コストの3つを考慮しましょう。

本体価格が安ければ、買い手や借り手を見つけやすくするために売却価格や家賃の設定を下げるなども可能です。
また、家賃は下げられる幅=競争力です。
設定家賃に妥当性があり割安で購入した新築物件なら、中古物件より優位性が高くなる場合もあります。
入居率についてはサブリース契約をするから問題ないと思うかもしれません。
しかし、たとえサブリース契約をしても更新の際に入居率が悪い場合、家賃を下げられるリスクがあります。
だからこそ設定家賃が重要となります。
そして管理コストです。
新築ではエアコンなどの設備類にメーカー保証がつきます。
新品なので、壊れることはすぐにはありませんが、中古はいつ壊れるが分かりません。
買っていきなり設備が壊れてしまい、新品と交換…となると10万円ほど費用がかかってしまう場合もあります。

さて、新築と中古のメリットデメリットをあげてきましたが、いかがだったでしょうか?
物件選択の上でのご参考になりましたでしょうか?
一般論で言うと上記のように、新築・中古ともメリット・デメリットが存在します。
このメリットを上手く使い、デメリットであるリスクをいかに下げるかがプロの腕の見せ所となります。
専門的な知識なしではなかなか決めることが難しいと思いますし、1人で決めてしまうことほどリスクが高い事はありません。

まずは専門のプランナーに相談することをオススメします。
フューチャーイノベーションでは、不動産投資に関するご相談を受け付けています。
悩んでいるのであればぜひ我々にお話し下さい。
お客様にとって有益な情報と最適なプランを提供させていただきます。

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