不動産投資の利回りは実質を表したもの見ることが大切!

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不動産投資の利回りは実質を表したもの見ることが大切!

不動産投資を行う上で最も気になるのが「利回り」です。

利回りとは、投資した金額に対しての一年間の収益の割合のことを指します。

例えば3000万円でアパート一棟を購入し6部屋のアパートの月々の家賃が24万円だと仮定すると、年間で288万円の家賃収入が入ります。
この場合利回りが9.6%となります。
最近では銀行の定期預金でも、利率が0.1%程度であり9.6%のアパート経営は割のよい投資であることが解ります。

しかしここで気を付けたいのはあくまでこの9.6%は「表面利回り」であり、
「実質利回り」ではないことです。
実際に表面利回りだけを提示し、営業してくるセールスマンもよくいます。
不動産投資を始めるとき、確認しなければならないのは表面利回りではなく「実質利回り」なんです。

そこで不動産投資における実質利回りについて考えてみましょう。

【不動産投資は実質利回りで判断すること】

不動産の案内パンフレットやネットに利回りが記載されていますが、これは表面利回りです。
あくまで年間の想定家賃と購入金額からはじき出された数字であり、不動産投資の実態を表していません。

重要なのは、「実質利回り」です。

実質利回りは年間の家賃収入から「必要な諸経費」を差し引いて計算するものです。
不動産投資で実際にかかる諸経費には「固定資産税」「修繕費」「清掃代」「管理費」などが含まれます。

これらの費用は家賃から充当されなくてはならないので、家賃収入がその分減ることになり利回りが低下する原因になります。

例えば先に説明した3000万円で購入したアパートの例では、
取得時に登録にかかった費用(手数料、税金)や不動産手数料100万円を入れると、3100万円が取得費になります。

年間の家賃が満室で288万円ですが、年間の維持費用として100万円かかります。
そうなると年間収入は188万円で、3100万円で割ると6.1%の実質利回りになるのです。

表面利回りで9.6%が実質利回り6.1%と3.5%以上も少なくなってしまいます。
またこの計算はあくまで満室で計算されており、空き室を考慮すると6.1%以下になる可能性もあります。

不動産投資の物件を探す時には表面だけを見ても駄目です。
その実質を見なくてはいけません。

【実質利回りは築古物件に注意】

当たり前ですが新しいアパートと古いアパートでは、条件が同じなら古いアパートの方が安くなります。
そうなると表面利回りが15%や25%などと高く表示されますが、これには騙されないようにしなくてはいけません。

まず古い物件では年間の修繕費が割高になる傾向があり、家賃の多くが修理代でなくなるなどの話もあります。
例えば水道管や給水塔の交換が必要になると、一年分の家賃が飛んで行ってしまうこともあります。

また古い物件は空室リスクも高く、家賃の減額リスクもあります。
実際に物件の場所を自分で見て、どのくらいの家賃が妥当かを判断した方がよいでしょう。

近年アパート経営で築古物件が人気ですが、
それはベテランの大家さんが一定量を持って行う投資であって、安易に素人が手を出すと実質利回りが酷いことになると言うことです。

実質利回りを算出するには、物件の状態や環境も頭に入れることが大切だと言うことです。

利回り計算や物件選びなど、一人で決めるにはなかなか難しいこともあります。
失敗したらどうしようと不安になり、なかなか踏み出せない人もいませんか?

フューチャーイノベーションでは、お客様からしっかりとお話を聞き、
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