不動産投資って、ホントに儲かるの?

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不動産投資って、ホントに儲かるの?

私は40代の主婦ですが、
10年程前に自分で小さな雑貨店を営む予定で800万円の店舗付き住宅を購入しました。
場所は少し古めの商店街のはずれです。

どちらかと言うとひっそり系の雑貨カフェにしたかった為、
敢えて賑やかでは無い場所を選びました。
鉄筋の建物で、当時既に築年数は30年でした。
色々難しい事は分からなかったので、雑貨店を営む為に店舗を賃貸するくらいなら、
いっそ購入して又売却すれば良いかなと安易な考えで貯金を崩してキャッシュでの購入でした。

しかし結果的に、家庭の事情により雑貨店を始める事が難しくなってしまったのです。
幸いにもその店舗は当時オフィスとして賃貸されており、
オフィスの方は私が購入する事で賃貸契約を終了される予定だったのですが、
事情が変わった事をお話しすると、喜んで賃貸継続をして下さいました。

そして私は図らずも不動産投資家の様な形で店舗付き住宅を所有する事となったのです。
その後、私のこの不労所得を魅力に感じた様子の夫も、
区分所有で2つの別々のワンルームマンションを購入して賃貸所得を得ています。

さて、ここで本題の
●不動産投資って本当に儲かるのでしょうか?
について、私の場合を例に見ていきたいと思います。

なお、私の場合はローンを使わなかった事と、
既に入居者がおり募集費用もかかっていないので、その分は除いて考えます。
更に夫の所有マンションは集金代行などを行う賃貸管理業者と契約しており、
家賃の3%を支払っていますが、私の方はそれも無しです。

では、不動産を所有する事に関連した金銭の動きを軸にざっくり見ていきます。

<私所有の店舗住宅>
【出金】
購入代金/1回 800万
仲介業者の手数料/1回 約30万
登記の為の諸費用/1回 約25万
火災保険料/1回 約20万
不動産取得税/1回 約10万
※固定資産税/毎年 約5万
※所得税(他の所得と合わせての税率)
※損害保険
※修繕費

本当にざっくりですが、
購入時にはその物件価格の10〜15%がどうしても必要になってくる事になりますね。
そして毎年の出金として、固定資産税、損害保険料、所得税です。
その他イレギュラー出金として修繕費があります。

【入金】
家賃 約70万/年

以上。(笑
書いてみると入金項目が少なすぎて悲しくなりましたが、これは仕方ないですね。
あとは、不動産を維持する為の費用として、固定資産税、保険料、修繕費、
そして減価償却費なども経費として所得から控除されるので、
敢えて言うと控除分は入金的な扱いでしょうか。

という事で、年間の家賃収入から、
毎年の出費を差し引いて手元に残るのは、私の場合で50万円位でしょうか。

購入時に100万円ほどの経費がかかったと考えて、900万円の元を取れるのは18年後という事ですね。
このままオフィスがずっと賃貸を続けてくれて、大きな修繕も無しという前提ですが…

ざっくり過ぎるかも知れませんが、私の場合、35歳で800万円の物件を購入したら、
53歳で取得税を除くその物件の売却費が、自分のプラス資産となるという事になりそうです。

取らぬ狸…と言われそうですが、
その時にもし、500万円で売却する事が出来たら年に28万円ずつ資産を増やした事になり、
また月ならば2万円強です。

うーむ、どうでしょうか。
この試算はかなり順調にいった場合を仮定しているので、
途中で空き家となったりのリスクを考えると少し怖いですね。
元手が800万円あれば月に2万円の利益が出る投資は他にもあるかもしれません。

ですが、必要経費が色々認められる事や、元が取れた時点からは売却では無く、
家賃収入を年金にプラスして生活する事を目的とする場合、
そして子どもへの相続税対策として不動産で渡す事なんかも含めると、
やはり魅力があると言えるかもしれませんね。

不動産投資をするならば、唯一の入金項目である家賃が無くなる事だけは避けたいものです。
私の場合は、自分のお店を出す為という条件の元での物件探しでしたが、
やはり自分が住みたいと思える様な物件を探す事も大切です。

そんなときは専門のプランナーにご相談してください。

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