不動産の選択:競売編

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不動産の選択:競売編

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不動産投資を行う上で不動産を所有する方法は「新築」か「中古購入」になります。
しかしこれら以外に物件を安く取得する方法があります。それが「競売」による取得です。

■競売(不動産競売)は裁判所が不動産を売却する制度

借金のある人が返済を滞納してしまうと、裁判所の強制執行により不動産を差押えられてしまうことがあります。
そしてその不動産を売却してお金に変えることが競売であり、裁判所が売却の仲介を行う制度だと理解して下さい。

競売の対象は「マンション」「アパート」「一戸建て」「事務所」「倉庫」「土地」など様々な不動産で、入札に参加する資格も基本的にはありません。(債務者本人や保証人は排除される)

■競売の価格は市場価格の50%~70%

競売の魅力はその価格にあります。
一般的な競売では市場不動産価格の50%~70%で物件を取得することが可能です。
しかし良い物件は競争率も高く、多くの専門業者も入札していることから、素人が落札するのは難しくなります。

■不動産投資における競売のメリットとは?

<利回りが高くなる>
不動産価格が市場の50%~70%で取得できれば、その分利回りが高くなります。
その意味で年間利回りが30%以上を超える物件もあり、4年程度で購入費用を全額回収できる計算になります。
優良物件を競売で落札できれば、お宝物件になることも夢ではありません。

<登記手続きが簡単>
競売物件を落札し代金を納付すると、所有権登記などの手続きは全て裁判所が行ってくれます。
つまり新たに司法書士などに依頼することなく、権利関係を綺麗にして登記してもらうことができるのです。
落札から登記までをトラブルなくスムーズに進めることができます。

<入札に費用はかからない>
競売に参加するためには入札保証金として最低売却価格の20%が必要ですが、落札できない場合には全額が返還されます。
運良く落札できた場合には、落札金額から保証金を引いた額を支払うことになるので、あくまで入札に参加するための預け金との意味合いになります。
一時的に費用はかかりますが、実質は無料で競売に参加することが可能です。

■不動産投資における競売のデメリットとは?

<瑕疵担保責任がどこにもない>
裁判所が行う競売では瑕疵担保責任を負う人がいません。
普通の不動産取引であれば、重大な瑕疵(不備)があれば、売り主に責任を負わせることができます。
しかし競売では裁判所が売り主になることはなく、瑕疵担保責任を追求する相手がいないことになるのです。
そのため、もし購入後に不備があっても全てが自己責任となり、自らの負担で修繕しなくてはいけません。

また建物だけではなく、土地に汚染等の問題が見つかった場合においても、裁判所に対して保証を求めることはできません。
全てを自分で解決するしか方法はありません。

<明け渡しも自分で交渉>
不動産投資目的で競売を利用した場合、以前の入居者がそのまま住んでいることがあります。
また家賃が未払いであったり、エリアの平均家賃と比較して異常に安く契約していたりする場合も珍しくありません。
このようなケースでも裁判所は関知することなく、落札者が直接交渉を行う必要があります。
また入居者に退去を求める場合も同様に落札者が直接交渉しなくてはいけません。

<銀行の融資が難しい>
競売物件であっても銀行の投資ローンの利用は可能です。
しかし競売物件の多くが、何らかの問題を抱えており、状態のよい物件に出会えることは難しいのが現実です。
また優良な物件は競売専門の業者が狙っていることから、個人で入手することは困難だと言えるでしょう。
銀行は優良な競売物件以外には融資しないので、不動産投資初心者にはハードルが高いかもしれません。

<大規模修繕になることも>
競売では事前に物件の中を見ることはできません。
裁判所が作る「物件明細書」「現況調査報告書」「評価書」を見て入札を決めなくてはいけません。
この「3点セット」と呼ばれる資料の中には写真も含まれていますが、それだけで全てを判断するのは素人には難しい作業になります。
競売物件では引き渡しが終わってから初めて建物に入れるので、思いもしない大規模修繕が必要になることがあります。
そしてそれが原因により利回りが大幅に低下することにもなります。
ある意味で博打的な要素もあるのです。

■投資初心者は競売を避けた方が無難

もともと競売はプロの不動産屋のみが参加していましたが、近年のブームで一般の投資家も多く参加しています。
インターネットで物件情報を得て、気軽に参加できることも魅力ですが、見誤ると大きな損失を生むことにもなるのです。

特に不動産投資初心者は物件の安さから安易に競売物件を取得すると、思いがけない負担を背負う原因になるかもしれません。
始めから競売を狙うのではなく、まずは経験を積んでから参入を考えるようしましょう。

また、不動産投資初心者の方はぜひフューチャーイノベーションへお任せください。
安心安全なプランをお客様にご提供致します。
購入後の運用・売却まで一括サポート致しますのでお気軽にご相談ください。

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