初めての不動産投資はインカム狙いが基本

役に立つ情報

初めての不動産投資はインカム狙いが基本

「投資(とうし)」…この言葉を聞いてどう感じますか?

「怪しい」「騙される」「損する」と感じる人もいれば、
「儲ける」「リッチ」「株式」などが思い浮かぶ人もいるでしょう。
私達の社会は投資と様々な部分でつながっており、例えば銀行の普通預金や定期預金も一種の投資になります。

お金を預けて利息をもらう銀行預金は立派な投資であり、
株式市場で公開株を購入したり、最近流行りのFXで為替取引を行ったりすることも同じく投資になります。

このように投資には様々な種類がありますが、中でも近年注目されているものがあります。

それが不動産投資です。

■不動産投資には2つの収益目的がある

不動産投資には「マンション経営」「アパート経営」などがありますが、両者共に利益を得る方法には2つの種類があります。

【1.インカムゲイン】

不動産投資は簡単に言うと「大家さん業」であることから、毎月の家賃収入が見込まれます。
つまりマンションやアパートを賃貸することで得る家賃収入がインカムゲインです。
インカムゲインを別の投資で例えると、銀行に預けた定期預金の利息と思ったら解りやすいでしょう。

【2.キャピタルゲイン】

不動産投資では家賃であるインカムゲイン以外にも利益を得る方法があります。
それが不動産の売却益です。
例えば3000万円で購入したマンションを4000万円で売却することができれば、1000万円の利益を得ることができます。
このように購入時の価格以上に、高く売却することで得る利益をキャピタルゲインと呼んでいます。

■不動産投資ではインカム、キャピタル両方のバランスが重要

不動産投資ではインカムゲインとキャピタルゲインのバランスが重要であり、
どちらかが偏っていてもよい投資にはなりません。

例えば家賃収入が相場よりも高く、インカムゲインが優れた物件であっても、
売却時に購入時の価格より大幅に安くなっては今までの利益がなくなってしまいます。
反対も同様です。
つまり不動産投資で重要なのは一定のインカムゲインが見込まれ、
さらに不動産価値が著しく下がらない物件を選ぶことになります。

■初心者はキャピタル狙いよりもインカム狙いが基本

リーマンショック以降の不況時代には、
土地の価格も低下して比較的安価にマンションやアパートを建築することができました。
しかし、最近では土地や資材が高騰しており、一棟あたりのコストが上昇傾向にあります。

キャピタルゲインの基本は「安く買って高く売れ」になりますが、現状では安くマンションを建築することは難しく、不動産売却時に大きな売却益を得ることは難しくなっています。
特に不動産投資初心者は経験も少ないことから、キャピタルゲインに拘らない投資を心掛けた方が、リスク軽減に繋がります。

このような理由からこれからの不動産投資は、インカムゲイン狙いと考えて、中期~長期的な戦略を立てることが大切です。

■不動産投資はエリア分析による家賃設定が重要

家賃収入の最大の問題点は「家賃単価」と「空室率」のバランスになります。
家賃はなるべく高く設定した方がよいのですが、高すぎると入居者が寄り付かなくなってしまいます。
入居率を高めようと家賃を下げると収益が減ってしまい、今度は投資の意味がなくなってしまいます。

そこで重要なのが不動産投資を行うエリアの分析。
エリア内にある別のマンションやアパートの築年数ごとの平均家賃。
間取りや広さにおける家賃。
さらに客層や平均契約年数などを調査します。
そしてそのエリアが投資に見合う場所なのかを判断するのです。

不動産投資で失敗するケースとして、建築コストから導いた家賃設定を強行することがあります。
気持ちは解りますがそれでは近隣のマンションとの競合に負けてしまう可能性もあり、正しい投資とは言えません。
正しい投資は建築エリアに見合った家賃設定の元で、建築コストを算出するのです。
つまりデータ分析を十分に行う必要があるのですね。

■素人分析に頼るのではなくプロの意見を聞くこと

インカムゲインを目的とした不動産投資では、中長期にわたる不動産の保有を念頭に置かなくてはいけません。
そのためには安定した家賃収入が重要であり、エリア分析により「大幅な家賃の下落」「空室率の増加」を未然に防ぐことがポイントです。

しかし初めて不動産投資を行う初心者には、エリア分析などできるはずがありません。
そこで大切なのがプロの知恵を借りることです。
不動産業者は私達の知らない様々な情報やノウハウを持っており、
それらを活用することでリスクの少ない不動産投資を行うことができます。

実際に不動産投資で成功を収めた人の多くが、
「沢山の不動産業者や経験者に助けられました」との話をしていることからも見えてくる話しですね。

インカムゲイン中心の不動産投資は、優良な不動産業者を見つけることが、成功の第一歩と言えるのです。
「人との出会い…」これも不動産投資です。

不動産投資を始めるのであればぜひフューチャーイノベーションにご相談ください。
専門の知識を持ったコンサルタントがお客様の不動産投資のサポートをさせていただきます。

コンタクト

お問い合わせはこちらからどうぞ。無料相談実施中!お気軽にご連絡ください