不動産投資における節税効果の落とし穴

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不動産投資における節税効果の落とし穴

サラリーマンが不動産投資を行うメリットの一つしとして
「節税効果」が挙げられます。

サラリーマンが得る所得の中で納めている税金がありますよね。
所得税や住民税などです。
この税金は年末調整で確定申告を行うことでいくらか戻ってくる場合があります。

不動産投資を行っていると、税金の計算の中に不動産投資での費用を経費として計上できる項目があります。
マンション経営の申告上、事業収支が赤字になればなるほど節税効果は高まります。
確定申告の際に手続きをし、赤字計上となると払った税金が戻ってくる場合があるということです。

ここで気をつけていただきたいのは、
「節税のために投資物件を買う」ことは間違っているということです。

節税効果を高めるために確定申告の計上を赤字にする要因は様々です。
では、どういった問題があるのでしょうか。

【割高物件の購入】
たとえば購入価格が高額であり、ローン返済額が収入額を上回ってしまうことです。
販売会社の中には、あえて相場より割高な金額ですすめてくるところもあります。
もし割高物件を購入したとすると、減価償却が家賃収入を上回り確かに赤字計上にはなります。
しかし売却するとき、割高に買った分、損をしてしまいます。
全体の赤字の何割かは節税できたとしても売却時の赤字はかなり影響が大きいでしょう。
従って、節税のために割高な不動産を購入することはあまり意味がないといえます。

【経費の計上】
確定申告での不動産投資における経費は
・減価償却費
・ローン利息分
・管理費
・修繕費
・固定資産税
・保険
・雑費
などがあります。

節税効果のために雑費に関係のないものを入れて多く経費を計上してしまうケースもあります。
もし常識を逸した経費の計上がされた場合、税務署に目をつけられる可能性があります。
また、こういったアドバイスをしてくる販売会社にはご注意ください。

もし、脱税や申告漏れがあった場合、次のような罰則があります。

・脱税罪
5年以下の懲役、または500万円以下の罰金が科されます。
・延滞税
自分から申告漏れを認め納税をした場合には上限14.6%の利子がつきます。
・加算税
故意による所得隠し、つまり脱税が税務署に見つかった場合は、加算税がかかります。
過少申告加算税、無申告加算税、不納付加算税、重加算税に分かれ、もっとも悪質だと判断された場合、重加算税が科せられます。
その場合、基礎となる税額に対し40%の税率がかかります。

このようなリスクがありながらも節税効果に目がくらみ、違法行為を行ってしまうことは本末転倒につながります。
不動産投資は長期安定的収入を得て、利益を出すことが大切です。
あくまで節税効果は利益を増やす方法ではなく、オプションであるということを忘れないでください。

ぜひお悩みがあればフューチャーイノベーションのプランナーに何でもご相談をしてください。
また、弊社はお客様のお話を聞き、健全で戦略的な不動産投資のプランを提供します。

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