区分所有と一棟所有…どちらの不動産投資を選ぶ?

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区分所有と一棟所有…どちらの不動産投資を選ぶ?

不動産投資を行うには物件である不動産を購入し、所有しなくてはいけません。
不動産投資における物件の所有形態には大きく分けて2種類があり、それによってこれからの投資戦略にも違いが出てくることがあります。

■区分所有による不動産投資

区分所有投資とはマンションを一部屋だけ購入して、それを賃借人に貸し出す方法で収益を得る投資法です。
一般的にマンションの一部屋を購入するだけなので、不動産投資初心者でもハードルは低く、様々な不動産投資ガイドでも勧めている方法です。

区分所有の最大のメリットは「初期投資が比較的少ない」ことです。
例えば単身者用のワンルームマンションであれば、300万円~500万円くらいで中程度の物件を探すことが可能です。
また人気のマンション選ぶことで、入居率を高めることも容易にできます。

■一棟所有による不動産投資

一棟所有投資とはマンションやアパートを一棟全て所有して、賃借人に貸し出す方法です。
区分所有とは違い一棟ごとに所有するのですから、毎月の家賃は多くなり安定した経営が可能になります。

区分所有と比較して一棟所有では、多額の初期費用が必要です。
土地の取得費、建築費、税金、手数料など、多くの費用がかかってきます。

しかし一棟所有ではそれらの負担を上回る区分所有にはない魅力的なリターンがあるのも事実です。
例えば10部屋のマンションでは毎月10部屋分の家賃が入ります。
たとえ1部屋が空室になっても、残りの9部屋から家賃が入るので慌てることはありません。

区分所有では1部屋が空室になったら、その時点で収入はゼロになりますが、
一棟所有では空室が出ても収入がゼロになるわけではないので対応するのに時間的余裕ができます。
つまりリターンもしっかり出て、リスクヘッジも同時にできるという事です。
また先にあげた土地の取得費、建築費、税金、手数料などは、1部屋ずつにかかるのではなくトータルの費用となる為、
1部屋ずるに割り直すと区分所有と比べて結果的に経費を安価に抑える事ができます。

■初心者は区分所有から始めろ…は正しいのか?

不動産投資を解説した本やホームページを見てみると、初心者が始める場合には区分所有を勧めていることが多いようです。

主な理由を上げてみましょう。

<区分所有を勧めるポイント>

・初期投資が少ないと失敗した時のダメージが小さい
・区分所有なので手間がかからないので楽
・区分所有で不動産投資を勉強できる
・その他

このような理由で区分所有を勧めていますが、はたしてこれは正しい内容でしょうか?
確かに初期費用は安く済みますが、不動産投資の目的は不動産の所有ではなく、投資によるリターンです。

そのためには魅力的な物件を得て、入居率を高くしなくてはいけません。
近年、区分所有ではまず魅力的な物件を探すことが難しくなっています。
さらに魅力的な物件は値段が高騰しており、投資に見合わないことも珍しくないです。
また空室になった時点から収入が全くなくなり、自腹で維持管理する必要性も出てきます。

過去のようにワンルームマンションが150~200万円程度で購入できた時代と違い、現在ではリターンも少なく空室リスクも高い区分所有投資は魅力的ではない投資法になってきています。

■実はリスクが低い一棟所有による投資

投資としての不動産所有が注目されていますが、区分所有による投資では銀行の融資が断られる案件が増えています。
これは区分所有による不動産投資を、銀行が高リスクと判断している証拠です。

反対に一棟物の不動産投資では、頭金のいらないフルローンで利用できる場合があります。
先程も紹介した通り一棟所有では数部屋空室が出ても、ローンの支払は他の部屋の家賃でカバーできます。
また最悪でも土地を売却できるので安心感が違います。また区分マンションでは、いざ売却しようと思ってもなかなか買い手が付かないことがありますが、一棟物のマンションでは投資対象としての価値を知っている人も多く比較的早く売却することが可能です。

初期投資の大きさからリスクが高いと思われている一棟所有投資の方が、実は低リスクである場合が多いのです。

全ての投資の良し悪しは、初期投資の額ではなくリスクとリターンの関係にあります。上記で述べさせて頂いた通り1つ1つを細かく冷静に考えれば区分所有と一棟所有、どちらを選択すればよいか簡単に答えが出る事でしょう。

不動産投資にはさまざまな選択肢があります。
フューチャーイノベーションではお客様に合ったプランを提供致します。
ぜひお気軽にご相談ください。

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