管理会社をしっかり選ぶことが成功の始まり

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管理会社をしっかり選ぶことが成功の始まり

不動産投資は不動産を所有するだけで収益を上げることはできません。
プロの投資家などでは、短期間所有してから売却することで、収益を上げる手法を取ることがありますが、一般的な投資手法ではあくまで家賃収入によるインカムゲインが収益源になるのです。
家賃収入を得るためには賃貸経営を行う必要があります。
特に初めての不動産投資を検討する際に心配になるのが賃貸経営であり不動産の管理業務。それがネックとなって踏み出せずにいることも珍しくありません。
しかし実際の不動産投資では管理会社を利用することで、煩わしい管理業務を丸投げすることもできます。

不動産投資の成功は管理にあると言われており、管理会社の選択がこれからの運用成績に大きな影響を与えています。
良い管理会社を見つけるにはどうしたらよいのでしょうか。

■管理会社は賃貸物件の管理全般を行う
賃貸マンションを運用するには、様々な業務を日々こなす必要があり、管理会社がそれらの業務を請け負うことで、オーナーは月々の家賃が振り込まれるのを待つだけで済みます。

【管理会社の業務内容】
 ・入居者の募集(入居付け)
 ・月々の家賃集金
 ・物件トラブル対処
 ・入居者クレーム対処
 ・修繕手配、消耗品交換
 ・更新手続き
 ・その他

まず管理会社で重要な仕事が「入居者の募集」。
いくら立派な物件であっても、入居者がいないと収益を上げることができません。
いかに早く入居者を見つけて、空室を埋めるかが管理会社の腕の見せどころとなるのです。

また家賃の集金や入居者のクレームなどの問題対処も管理会社の仕事です。
家賃の未払いがあれば状況を確認の上、支払いを督促します。
また場合によっては退去を求めることもあるでしょう。
入居者のクレームに対しても早期に解決するように対策を取り、スムーズな賃貸経営を続けられるように管理するのです。

大家でもあるオーナーの多くは不動産業の経験もなく、直接管理業務を行うことでトラブルを悪化させてしまう恐れがあります。
プロである管理会社が管理業務を代行することで、そのようなリスクを抑える効果も期待できます。
さらに管理会社に管理を任せることで賃貸経営に時間が割かれることもなく、本業が別にある場合でも安心して不動産投資を行うことができるのです。

■管理会社へ支払う費用はおおよそ家賃の5%
このように管理会社には全ての管理業務を委託することになりますが、契約にかかる費用は思ったよりも高額ではありません。
管理会社に支払う委託料はおおよそ家賃の5%で、毎月の家賃収入(駐車場代を含む)が50万円のケースでは、2万5千円が管理委託料として管理会社へ支払われるのです。
管理会社によっては3%~10%程度の幅がありますが、管理内容と照らし合わせて見極めることが大切です。

■管理会社によって不動産投資の運用成績に違いが出る
管理会社は、管理料金だけを重視すると失敗します。選択を誤るとこんな事例のような事に陥る可能性もあります。

【事例】木下さんは部屋数10部屋規模のマンションを所有しています。
新築時代からA社と管理契約を結び、着実に運用を重ねてきました。
A社は空室が出ても3ヶ月以内には新しい入居者を見つけており、木下さんも安心して管理を任せていました。
しかし8年を経過した時点で、突然B社に管理契約を変更してしまいます。
実はB社の管理料がA社よりも安く、経費削減から管理契約を見直したのです。
しかしB社に変更してから建物管理が雑になり、掃除や電球などの消耗品の交換もおざなりになりました。
そしてだんだん物件も汚れてしまい、退去者が出るようになっていたのです。
さらにB社は入居付けも悪く、退去者が出ても空室が埋まらない状況が続いてしまったのです。
結局、木下さんは数%の管理料削減のために、せっかく順調だった不動産投資を台無しにしてしまったのでした。

このケースでは5%の管理料を3%に削減することで、投資が失敗する局面に陥ってしまいました。一部屋5万円で月50万円ですから、月に1万円の節約が悲劇を生んだことになります。
管理会社を選ぶ場合には、管理費だけで判断してはいけないことが解る話です。

■良い管理会社を見つけるにはポイント

良い管理会社を見つけることは、それからの不動産投資の成績にも影響があることから、単に紹介されたからと言って即断してはいけません。しっかりと自分で良し悪しを見極めることが大切です。
まずは担当者と打ち合わせを行い、これからの管理プランについて質問を行います。

 ・入居付けの方法や実績(広告媒体や実際の実績について)
 ・管理業務の専任担当者がいるか
 ・現在行っている管理物件の件数
 ・物件の修繕計画の有無
 ・担当者の人柄

良い管理会社は管理業務専任の社員が在籍しており、他の業務(一般不動産業務)と兼務することはありません。
例えば物件で急なトラブルが発生した時に、担当者が別業務で留守では話になりません。また会社の規模や扱っている管理物件の数も見極めるためのポイントの一つです。

またこれからの修繕プランについて計画を持っていることも大切です。
特に不動産投資初心者では、修繕を行うポイントが解らず不安になることもあります。
良い管理会社は「○年後には△を交換」「○年には屋根塗装」などと計画を持った管理を提案してくます。
また単に修繕を提案するだけでなく、安価で効果的な方法を提案してくれるかもポイントになります。まずは担当者とよく話し合うことが重要です。

■管理実績から管理会社を判断する
管理会社の良し悪しを見極めるには実績を調べるのも効果的で、実際に管理している物件を見に行って、清掃状態などを確認するのです。
築年数と比較して傷みが酷ければ、管理が上手くできていない証拠です。

■不動産投資は管理会社によって左右される
不動産投資はどんなに良い物件を購入しても、管理会社が悪いと運用が失敗してしまう可能性があります。
それでも反対に考えると、良い管理会社に出会えると、物件に多少の問題があったとしても、順調な投資になることもあるのです。
管理会社はしっかりと選ぶようにしましょう。

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