不動産の選択:中古編

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不動産の選択:中古編

不動産投資を始める上で「最初は中古物件から…」と考えている人は少なくありません。新築物件と比較して、始めやすいイメージのある中古物件ですが、どのような特長があるのでしょうか?

■中古物件による不動産投資は前の運営を引き継ぐ

中古物件による不動産投資の特長は「前のオーナーの運営を引き継ぐ」ことにあります。
つまり、入居者が住んでいる状態でマンションを購入することから、賃貸契約をそのまま引き継ぐイメージと考えて下さい。
またそれにより始めから一定の収益を得ることができるようになります。

■中古物件には築浅と築古がある

中古の不動産を購入する際に必ず確認するポイントとして「築年数」があります。
建築されてからの年数を表すのですが、おおよそ5年以内の物件を「築浅物件」と呼びます。

築浅物件は建築されてから日が浅いことから、外観や内装も綺麗で修繕リスクの低い物件です。
担保価値も高く銀行の融資においても有利に働くこともあります。
また家賃を高額に設定できることから、新築物件並みの優位性が見られます。

反対に築古物件は築年数が20年程度経過した物件で、大規模な修繕が必要と想定される不動産です。
築古物件は安く購入できることから、見かけ上の利回りは高く設定されています。
しかし安定的に入居者を入れるためには家賃を安くしなくてはならず、利回り低下のリスクを考えなくてはいけません。
また銀行の担保価値も低く、人気エリアであっても融資が付かないケースもあります。

■不動産投資における中古物件のメリットとは

<満室の物件から始められる>
中古物件では入居者が住んでいる状態で購入することができるので、引き継いだ日から収益を確保することが可能です。
売られている不動産の中には満室状態である物件も多く、それを狙うことで安定したスタートを切ることが可能です。

<購入費用が安価で高利回り>
中古物件は新築物件と比較して、物件価格が安価であることから利回りが高くなります。
特に築古物件では利回りが15%以上(満室時)になる物件も、新築物件の倍以上の利回りが望めます。

<実物を確認して購入できる>
中古物件を購入する前に、実際の物件をチェックできることも大きなメリットです。
入居者に話を聞いて物件の状態やエリアの情報を得て、それから購入の判断を行うことができます。
自分の目と耳で調べてから購入できるところが安心ポイントです。

■不動産投資における中古物件のデメリットとは

<修繕リスクが高い>
築年数が古くなると建物や設備も老朽化してしまい、修繕の必要性が高まります。
特に水回り(キッチン、ボイラー、風呂など)や空調設備(換気扇、エアコン)は、交換するだけでも多額の費用が必要なことから、思わぬ出費となってしまいます。

物件価格が安くても修繕費に多額の費用がかかることで、利回りが5%以上低下することもあります。
修繕リスクは中古物件において、最も注意するべきデメリットだと覚えておきましょう。

<融資の審査が厳しい>
新築と違い中古物件は担保価値を認められないケースがあります。
特に築古物件では融資を断られることも多く、別の資産を担保提供することで審査が通ることも珍しくありません。
融資率も低く自己資金として50%以上を要求されることもあります。
優良な築浅物件では、有利な融資を得ることも可能ですが、一般的な中古物件では融資は厳しいと思った方が賢明です。

<空室リスクが高い>
中古物件は築年数が高まることで、空室リスクも高まります。
特に近くに新築マンションができると、その影響を受けて入居者の退去につながってしまうのです。
また空室が長期間続いたり、家賃を減額しないと入居者が見つからなかったりすることで、利回りが大幅に低下してしまうこともあります。

■中古物件の不動産投資は将来を予測することが大切

初期投資が少ないことから始めやすい中古不動産投資ですが、メリットに対してデメリットも多く見られるようです。
中古物件による不動産投資を成功させるには、物件のエリアや建物の状況、入居者などを充分に調べて、将来を予測することが重要なポイントだと言えます。
「満室で購入した物件が半年後には1/3の入居者が退去した」などと話は、珍しい話ではありません。
将来予測こそが成功の秘訣なのです。

フューチャーイノベーションでは、不動産投資についてのお悩みやご相談を弊社コンサルティングが解決致します。
一人で行うより、専門的な知識を参考にすることも大切です。
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