空室リスクとキャッシュフローの関係

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空室リスクとキャッシュフローの関係

不動産投資で最も怖いのが空室リスクです。
「せっかく購入したマンションに入居者が入らなかったらどうしよう」と心配しているオーナーも多いのではないでしょうか。
また突然、退去が続いて困る、といった心配もあるかと思います。

しかしキャッシュフローを考えた投資を行うことで、空室リスクの問題を軽減させることが可能です。
現金の流れを表すキャッシュフローと不動産投資にはどのような関係があるのでしょうか。

■現金の流れを示すキャッシュフローとは
一般的な企業運営では売上金と経費の差が利益となります。
しかし売上金の中には、売掛金などの回収されていない売上も含まれており、実際に現金としては保有していないものも計上されているのです。
しかし営業にかかる経費は支払う必要があることから、現金が不足するとその分を保有資産の中から負担しなくてはいけません。

決算書などではしっかり利益が出ている会社であっても、現金の保有が少ないと支払いに苦慮してしまい経営が悪化してしまいます。
このように一見して売上もよく優良に見える会社であっても、実は現金保有率が悪く経理は火の車となっている場合が少なくないのです。
そこで最近では決算書よりも現金の流れを調べるキャッシュフローを重視する銀行が増えており、会社の安定度を見極める指針となっています。

■不動産投資においてもキャッシュフローが大切
元々は企業の経営状態を表す目的で使用されていたキャッシュフローですが、現在では不動産投資においても指標として使用されています。
不動産投資におけるキャッシュフローは「家賃収入から経費を差し引いた額」であり、いわゆる純利益みたいなものです。

不動産投資におけるキャッシュフローが安定していると、月々の家賃により現金資産が増えることになり、急な退去(空室)や修繕などのトラブルにも余裕をもった対応ができるようになります。
つまりキャッシュフローが優れた不動産投資は、安定した賃貸経営を証明することにもなるのです。

■実際のキャッシュフローの計算方法
不動産投資におけるキャッシュフローの計算方法は「家賃収入」「ローン返済」「経費」です。

【キャッシュフロー = 家賃収入 - ローン返済(金利含む) - 経費】
このように家賃から不動産投資ローンの返済と経費を引いて、残った金額が現金資産(キャッシュフロー)となります。

銀行の不動産投資ローンを使用する場合は、毎月の元本返済額と金利を家賃から支払う必要があります。
また管理費や修繕積立金、さらに税金なども経費として家賃から差し引くことになります。
家賃からこれらを引いた額が純粋な現金資産になるので、それを増加させることができれば、優良な不動産投資と判断することができるのです。

■キャッシュフローが安定すれば空室も怖くない
賃貸運営では様々な経費が必要です。
管理を管理会社(不動産会社)に委託する場合では、管理費として家賃の5%程度を支払い、さらに共用スペースの清掃代、電気代、修繕費が必要になります。
また固定資産税や各種保険にかかる費用もあり、合計で年間家賃の20%程度を見積もることが多いようです。
また空室が出た場合のリスクも考慮することが大切です。

例えば10部屋の新築マンションで、家賃が月に5万円とすると年間で600万円の売上が見込まれます。
このケースでは120万円(20%)を経費として480万円が現金として残ることが想定されます。
さらに不動産ローンの返済が毎月30万円ある場合は、年間360万円の支払いがあるので、残りの現金資産は120万円になってしまいます。
つまり年間のキャッシュフローは120万円と言うことになります。

この状況は空室が2部屋出ても銀行の返済を全て家賃で賄うことが可能であり、さらに空室が1部屋のケースでは現金も一定量蓄積することができます。
年間120万円を多いと判断するか少ないと判断するかは、ローン残高や他の保有資産にもよりますが、空室リスクの低い新築物件としては安全圏内と言えるでしょう。

しかし毎月のローン返済が40万円だったらどうでしょうか。
年間の返済額が480万円になり、キャッシュフローが0円になってしまいます。
そうなると空室が1部屋出るだけで銀行の返済が家賃では賄えなくなり、持ち出しで支払う必要が出てきます。
そうなると安定した経営は破綻し、物件を売却せざるを得なくなってしまうでしょう。

■予め計算できない空室リスクに対処するために
入居者がいつ退去するかを予想することは難しく、突然の退去が重なることも珍しくありません。
しかしキャッシュフローがしっかりしていれば、数部屋が空室になっても返済に困ることもなく、安定した運用を続けることができます。

特に不動産投資ローンを利用する場合には、キャッシュフローを意識して余裕を持った計画が大切です。

また、フューチャーイノベーションでは、あらゆる不安を払拭できるようご相談に応じ、
お客様にご満足頂けるよう誠心誠意対応させて頂きます。
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