利回りとキャッシュフロー

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利回りとキャッシュフロー

これから不動産投資を始めようと色々調べていると、「利回り」や「キャッシュフロー」という言葉を度々目にする事になると思います。
不動産投資で安定した利益を得たいならば、まずこの「利回り」と「キャッシュフロー」について正しい知識を持つことが大切です。

■利回りとは?

まず、不動産投資における利回りの計算方法は次の様になります。

【利回り = 年間家賃総収入額 ÷ 物件購入価格 × 100】

例)
10%(利回り) = 100万円(年間家賃総収入額) ÷ 1000万円(物件購入価格) × 100

1000万円の物件を買って、年間に100万円の家賃を受け取れれば利回りは、10%という事です。

ただし、これは物件維持にかかる様々な経費を一切考慮に入れていない、
「表面利回り」というものになります。
不動産ポータルサイトなどに書かれている利回りは、この表面利回りの事が多いです。

対して、経費を考慮に入れた「実質利回り」というものがあります。

【実質利回り = (年間家賃総収入額 – 年間経費) ÷ 物件購入価格 × 100】

上の例で、年間経費が20万円だった場合

8% = (100万円 – 20万円) ÷ 1000万円 × 100

実質利回りは、8%という事になりますね。

ここに含まれる経費とは、
・管理費
・修繕積立金
・集金代行手数料

などです。
投資物件を探す際には、この実質利回りの方に目を向ける必要があるという事になります。

ただ、投資物件探しで利回りを見る際に気をつけなければいけないのは、空室物件の場合の利回りは「想定利回り」であるという事です。
この位の家賃を見込めるでしょうという想定で計算されており、実際にその家賃で入居者が決まる保証はありませんので、想定の家賃が周辺の家賃相場と照らし合わせて妥当であるかどうかを確認しておいて下さい。

さらに、どの利回りにも共通して長期間の入居者が入っている物件については、その物件がまだ築年数の浅い時期に決められた家賃での利回りになっているので、入居者が入れ替わった後はそのままの家賃が受け取れるとは限らないという事に注意しておきましょう。

これら利回りは不動産投資の判断材料となる指標という事になりますが、そこで気になるのは実際に手元に残る金額ではないでしょうか。

実際に手元に残るのは、キャッシュフロー ・税引き後キャッシュフロー・手取り収入などと呼ばれるものとなりますが、これらは借り入れの返済金額が大きく関わります。

■キャッシュフローとは?

キャッシュフロー=
年間家賃総収入額
– (管理費+修繕積立金+集金代行手数料)
– 借り入れ返済額
– 各種税金
– 損害保険料
– 空室家賃

実質利回りの計算に用いた経費にプラスして、税金や保険料を考慮する事になりますが、やはり大きいのは借り入れ返済額です。
返済額は頭金の額と返済の年数と金利により決まってきますが、それが物件家賃の40%以下になるような返済比率が一般的に理想とされているようです。

実質利回りは、物件の築年数がある程度経っている方が物件価格の低下により良い数値になる事が多いです。
しかし築年数の経った物件の融資の返済年数を長く得るのは難しくなるので、短期間で返済することとなれば返済比率が上がります。

返済比率があがれば、手元に残るキャッシュフローは減る事になりますが、キャッシュフローだけを追求すれば良いというわけでも無く、返済年数の分だけ問題を先送りしているだけの場合もあります。
この実質利回りとキャッシュフローのバランスについては、なかなかコレが1番良いと言い切れるものではありません。

まずは自身の最終的な目標をもち、それに向けて現在の資産状況なども考え合せながら、専門家と共に投資戦略をたててゆくのが無難と言えるでしょう。

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