収益物件の種類と特徴

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収益物件の種類と特徴

一般的に不動産投資では、収益物件を探して購入することになると思いますが、一言に収益物件と言っても色々な種類があります。
マンションやアパート、そしてそれぞれに新築と中古。
そのほかでは店舗、オフィス、駐車場や倉庫などもありますね。

それぞれどういう特徴があり、どれが自分に合った投資スタイルなのか、なかなか難しくて悩むところだと思います。
そこで主な収益物件について種類と特徴を整理してみたいと思います。

●主な収益物件の種類
・一棟マンション
・一棟アパート
・区分マンション
・戸建て
(それぞれ新築と中古)

●特徴
それぞれの特徴をメリットとデメリットに分けて見ていきます。

<一棟マンション>
当然ですが、新築の場合はこれらの物件の中で1番高額となります。

■メリットとしては、
・家賃としての収入も高額になる場合が多いです。
・構造上、地震などのリスクに強い場合が多いです。
・国の定める耐用年数が鉄筋コンクリートの場合47年と長い為、銀行融資も長い返済期間を組む事が出来やすくなります。

■デメリット
・高額な融資を受けた場合は、月々の返済額も上がるためにキャッシュフローが残りにくくなります。
鉄筋コンクリート造り(RC)の場合、減価償却出来る期間が47年と長期な為年間に計上出来る経費としての額が少なくなります。
ただ、これに関しては逆に言うと長期間安定して経費計上が出来るというメリットでもあります。
・中古物件は、比較的低価格で購入出来る為に利回りが良い事がありますが、特に1981年以前の認可建築物は耐震基準が古い為に要注意です。

<一棟アパート>
■メリット
・木造住宅の場合、耐用年数が22年と定められており、減価償却の期間がRCマンションなどと比べ短いので年間の経費に計上出来る額が大きくなり、キャッシュフローが残りやすくなります。
又実際の出費を伴わない減価償却の経費が大きいという事は、帳簿上赤字とする事が出来易くなり、他の給料所得などの節税効果が期待できます。

■デメリット
・木造の場合、傷みなどが出て修繕費がかかってくるサイクルが早い事があります。
・特に中古物件は減価償却を計上出来る期間が短い為、融資を受けて購入する場合はある程度高い利回りの物件でないと、返済のうち元金返済分が年毎に増えていき、反対に経費計上できる額(減価償却費、利息、等)が減っていくので、それがどこかでクロスしてしまう事(デッドクロス)があります。これについては、十分な利回りのある物件を検討して購入する事で回避する事が出来ます。

<区分マンション>
区分マンションとは、マンション一棟全体では無くその中の一室ごとに購入する事をいいます。

■メリット
・購入に必要な資金が比較的少額となる為、取りかかりやすい事がメリットといえます。
・購入する区分マンションの地域を分散する事で、災害時などのリスク分散になります。

■デメリット
・入居者が居る場合は入居率が100%となりますが退去時には0%となるため、空室リスクが大きくなります。
・区分での所有となる為、マンション全体の管理に関しては限定的な権限となります。
マンション自体のリフォームや修繕工事についても、全てのオーナーの合意が必要となります。

<戸建て>
■メリット
・比較的少額で始められ、中古などは特に割安感があります。
・売却時、投資家に限らずマイホームとしての実需売却の可能性も高まります。

■デメリット
・区分マンションと同じく、投資の規模を拡大して行くためには手間と時間がかかります。
・自主管理をされる方が多いため、管理費用がかからない代わりにトラブル時の対応が煩雑となる事があります。

大きく種類に分けて考えてみましたが、物件には個性があり、ひとくくりで決めてしまえるわけではありません。売主さんの事情も様々です。
投資を始めようとされている方々の目的や資産状況などもそれぞれだと思いますので、個々に合った投資の方法や種類を専門家の意見やアドバイスを聞きながら、じっくり検討されて下さい。
また、不動産投資のことならぜひフューチャーイノベーションにご相談ください。
不動産投資は買うだけで終わりではありません。買ってからの運用、売却もしっかりサポートさせていただきますので、ご安心ください。

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