利率は表面ではなく実質を見極めることが大切

役に立つ情報

利率は表面ではなく実質を見極めることが大切

不動産投資は投資である以上、しっかりとした利益を上げなくては意味がありません。
お金を借りる場合に金利を付けるように、不動産投資でも年間の家賃収入から掛かった費用を割ることで利回りを算出し、それが利益の目安とされています。

■表面利回りはあくまで投資の目安

想定される年間の家賃と、不動産価格を割ることで算出されるのが「表面利回り」です。例えば10部屋のマンションを購入した場合に、不動産価格が8000万円とします。
各部屋の家賃が月に5万円として1ヶ月で50万円の収入となります。
そして年間収入が600万円なので「600万円÷8000万円」で7.5%の表面利回りが算出されます。

最近の日本では低金利の影響もあり、銀行預金も雀の涙程度の金利しか付きません。
7.5%もの利回りがあるのなら、これは魅力的な投資を思ってもよいでしょう。
しかし表面利回りはあくまで目安の数値でしかなかったのです。

■実質利回りを見極めることで不動産投資が見えてくる

沢山の不動産情報で表面利回りを見かけますが、これを信じて不動産投資を始めると大変な失敗をする可能性があります。
不動産投資は金融投資と違い、運用する間に様々な費用が必要になります。
それは経費であり、家賃から支払われることで利回りを低下させてしまうのです。
毎月の家賃が50万円であっても、毎月かかる経費が15万円であれば、年間の家賃収入が600万円から420万円に減ってしまいます。
つまり実質利回りは5.25%と表面利回りから低下します。

もしこのことを知らずに、投資ローンの返済を月々30万円に設定していたら、毎月残るお金は5万円だけになってしまいます。
そして突発的に修理が必要になったら、即座に持ち出しとなってしまうでしょう。
不動産投資の利回りは表面でなく、実質利回りが現実に合った数値なのです。

■経費をどこまで予想するかが正しい実質利回りを導く

過去に賃貸不動産を経営していた人なら、年間にかかる経費を想定できると思いますが、不動産投資初心者には見当もつきません。
主な経費を上げてみましょう。

<建設/購入時にかかる経費>

例えば新築マンションが8000万円で売られていた場合、利回りを計算する物件の価格は8000万円でよいのでしょうか?
実際に物件を購入するには、不動産価格以外にも様々な経費が必要です。

 ・不動産仲介料(不動産会社に支払う手数料)
 ・登記費用(司法書士や印紙代)
 ・税金
 ・打ち合わせにかかった交通費などの経費
 ・その他

新築物件を購入する場合、諸経費は不動産価格の約8%です。不動産仲介手数料、ローンに関わる融資事務手数料、印紙税等、そして登記にかかわる費用、登録免許税、司法書士への報酬費用等があります。
それらを加味することで初めて不動産取得費が算出されるのです。
つまり不動産購入価格は8000万円ではなく約8700万円程度は必要だと言うことです。

<運用経費>

賃貸経営では毎月様々な経費が必要になります。

 ・管理会社に支払う管理料
 ・修繕費(修繕積立金)
 ・固定資産税、都市計画税など税金
 ・共用施設の維持管理費(電気代、水道代など)
 ・清掃費
 ・交通費
 ・その他

入居者の管理を管理会社に委託する際には、家賃の5%程度を管理料として支払うことになります。
また修繕費や税金なども毎年かかってきます。
また清掃や物件を行くための交通費も忘れてはいけません。
さらに帳簿をつけるためのノートやペンなど多種多様なところで経費が必要になります。

■実質利回りで最も注意したいのが空室率

表面利回りの多くが満室を想定して算出されており、「満室の場合7.5%」などと記載されることが多いようです。
しかし実際の運用において空室リスクをなくすことは不可能で、実質利回りを計算する場合には一定の空室率を加味しなくてはいけません。

例えば10部屋のマンションであれば、周りの賃貸物件の状況を見ることで空室率の目安が解ってきます。
もしそれが1部屋であれば10%を年間家賃から除外して計算します。
(100%-10%で90%)

「(年間収入-年間経費)×空室率÷(不動産購入費用+購入経費)」

上の例で算出すると(600万円-180万円)×90%÷(8000万円+300万円)となり、実質利回りは4.5%になります。
新築物件では修繕費などの経費が突然大きくなることはありませんが、空室については予想が難しく思いがけない事態になることもあります。
無理のない投資プランを作成するには、空室リスクを多く見積もることも大切かもしれません。

■実質利回りを見極めることができれば成功の道が

どのようなプランでも数値が間違っていては、成功することは難しいでしょう。
不動産投資においては表面利回りに惑わされることで、実態とかけ離れた投資になってしまい損失を受けることに繋がります。

反対に実質利回りを見極めることができると、そのプランは現実に近いもので投資の成功へ導いてくれるのです。
利回りは表面だけでなく実質が大切だと肝に命じて下さい。

とはいっても、実際に自分一人で利回りを見て判断するのは難しいかと思います。
利回りだけではなく、総合的に判断し投資用不動産を購入することが大切です。
まずは、弊社フューチャーイノベーションにお任せください。
不動産投資のノウハウを駆使し、お客様の成功へのサポートをさせていただきます。

コンタクト

お問い合わせはこちらからどうぞ。無料相談実施中!お気軽にご連絡ください