不動産投資におけるインカムゲインの魅力と新築がオススメの理由

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不動産投資におけるインカムゲインの魅力と新築がオススメの理由

不動産投資を始める際に「新築物件」か「中古物件」のどちらを選ぶか悩むことがあります。
どちらにも一長一短はありますが、これからの投資目的によっても、選び方に違いが出てきます。
長期的な家賃収入を目的としたインカムゲインを重視した不動産投資では、新築と中古どちらの物件を購入した方がよいのでしょうか。

■安定したインカムゲインが不動産投資の魅力
不動産投資の収益には入居者からの家賃収入で得るインカムゲインと、不動産を購入価格より高く売却することで得るキャピタルゲインがあります。
株式投資で言い換えると、毎年の配当がインカムゲインで、株式の売却益がキャピタルゲインだと考えて下さい。

不動産投資では入居者の退去がない限り、インカムゲインは安定しており、月によって変動することはありません。
つまり他の投資と違い、安定した収入が得られるのが不動産投資の魅力なのです。

■利回りとインカムゲインの関係
不動産投資を行う上で最も重要なのが、利回りです。
利回りは年間のインカムゲインの合計と、不動産への投資額とを割った利率で、表面利回りと実質利回りがあります。

家賃収入が上がり毎月のインカムゲインが増えると利回りも上昇しますが、家賃が下がると利回りも下がってしまいます。
中古築古物件では不動産価格が安いことで利回りが高く、新築物件では低くなることが一般的です。

■不動産投資の魅力は高い利回り
株式投資の配当では年間で3%以上の配当を行う株を「高配当株」と呼びます。
しかし高配当株は上場している株のあくまで一部しかなく、多くの株では0.5%~2%程度しか配当を行っていません。

しかし不動産投資では安定したインカムゲインがあることで、利回りが新築でも7%を超えることもあり、中古築古物件であれ20%もの利回りとなることもあります。
このような高利回りが不動産投資の大きな魅力であり、人気の原因はここにあります。

■不動産投資のインカムゲインは景気に影響されにくい
株式投資は景気の変動によって、大きな影響を受けてしまいます。
例えば「円高」が進むと、輸出に影響が出ることから経済は悪化します。
そうなると会社の業績悪化の懸念から、株は売られ株価が下がることになるでしょう。
また業績の悪化は配当を減少させて利回りの低下を招いてしまいます。
このように景気の影響は多くの投資に直結しており、安定した収益を得られなくなることが想定されます。

しかし不動産投資は直接景気の影響を受けることが少ないことが特長です。
たとえ景気が悪化したからと言って、家賃が急に下がることはなく、次の更新までは同じ家賃が保証されます。
また景気が悪いからと言って、引っ越しする入居者も少ないでしょう。
景気の悪化が長期化することで、いつかは家賃を下げざるを得なくなる局面もくるかもしれませんが、それは景気が悪化して暫く経過してからの話です。

つまり不動産投資のインカムゲインは、他の投資と比較して景気の影響を受け辛く、受けたとしてもタイムラグがあると言うことです。

■新築物件と中古物件ではインカムゲインに違いはあるのか。
一般的に家賃は新築物件の方が高く、中古物件は低く設定されています。
つまり同じ環境で同じ部屋数であれば、新築物件の方がインカムゲインは多いと考えられますが、利回りを見るとそうではありません。
新築物件の方が不動産価格は高いことから、利回りでは中古物件の方が有利になることが多いのです。

しかし大切なポイントがあります。
利回りの高い中古物件には、注意しなくてはならない点がいくつかあります。

・空室が出やすい
・耐用年数が短い(賃貸できる期間が短い)
・修繕が必要

つまり新築物件であれば入居しやすく、退去者が出ても比較的早期に新しい入居者が見つかります。
しかしながら中古物件では一度退去者が出ると、なかなか新しい入居者がみつからず空室期間が長期化する傾向にあります。

また建物が古いことから耐用年数も限定され、さらに大規模な修繕が必要だと、それで大きな費用がかかってしまいます。

このような問題は全てインカムゲインである家賃に悪影響を与え、利回りを低下させる原因になるでしょう。
新築で7%、中古で17%の利回りであっても、実は新築の方が有利な投資である場合があることを覚えておきましょう。

■インカムゲイン投資は新築が有利な理由
インカムゲイン目的の不動産投資で新築が有利な点はいくつかあります。

・家賃が下落しない
・建物の大規模修繕が10年程度必要ない
・空室が少ない
・直ぐに入居者がみつかる
・耐用年数が長い(賃貸できる期間が長い)

新築物件では家賃を高めに設定することで、毎月の家賃収入を多くできます。
また修繕の必要もなくキャッシュフローを安定させることが可能です。
さらに空室リスクも低く、耐用年数も長いことから長期のインカムゲインを狙うことができます。

■これからの不動産投資は長期的なインカムゲイン狙いが基本戦略
最近の不動産市場の状況を見ると、昔のような不動産価格の高騰を期待することはできません。
しかし反対に不動産価格が一定で安定していることは、インカムゲイン狙いの投資にはまたとない環境だと言えるのです。
急激な高騰は暴落を生む原因なのだから、現在の状況は不動産市場が落ち着いていることを意味しているのではないでしょうか。
これからの不動産投資は不動産の値上がりを狙うのではなく、長期的なインカムゲイン狙いで着実に利益を上げる戦略を検討する必要があります。

フューチャーイノベーションでは、このようなご相談にも専門家が応じます。
ぜひお客様のお悩みやご希望をお聞かせください。お客様の夢を形にするお手伝いをさせていただきます。

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