インフレ経済の中でこそ不動産投資が注目される理由とは

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インフレ経済の中でこそ不動産投資が注目される理由とは

日本経済は「空白の20年」が終わり、少しずつですが経済成長を再開しているように見受けられます。
数年前まではいわゆるデフレ経済の状態で、物価は下がり国民の所得も低下する一方でした。
政府や日銀のデフレ脱却政策が効いたのかは解りませんが、現在では物価も上がり、少しずつですがインフレ経済へとシフトしているように感じる方もいらっしゃると思います。

これから本格的に訪れるかもしれないインフレ時代に、不動産投資はどのような効果を発揮してくれるのでしょうか?

■インフレは物価の上昇と貨幣価値の下落
デフレ時代は色々な物を安く購入することができました。
ファミリーレストランやファストフードにおいても、低価格商品が目白押しで安さを武器に様々な開発を行っていました。
しかし最近では価格の安さではなく、品質を重視した開発に変わりつつあり、それが消費者の支持を得ているようです。

インフレとは「物価が上がり貨幣価値が下がる」経済状態を指す言葉で、年々物の価格が上昇することを意味しています。
つまり今年100円で変えたハンバーガーが、翌年105円になると5円値上がりしたことになります。
ハンバーガーの中身が同じであれば、ハンバーガーの価値が5%上がったことになります。
またそれは100円の貨幣価値が5%下がったことにもなるのです。
ハンバーガーを買おうと100円玉をポケットに入れて、そのまま忘れてしまったとします。
翌年思い出してその100円玉でハンバーガーと買おうとしても、105円に値上げされていては購入することはできません。
簡単に説明すると、この状況がインフレ率5%の経済と言うことです。

■インフレは貨幣価値を下げるところに注目
インフレ経済下では貨幣価値が下がるので、単位は同じでも実質的には貯蓄が目減りすることになります。
銀行などの金融機関を信用しない人の中には、タンス預金として自宅に多額の紙幣を貯めている人がいますが、これはインフレ経済ではとても危険な貯蓄法としか言いようがありません。

本来経済を成長させるためには、緩やかなインフレが理想とされており、日本銀行もインフレターゲットを2%と設定しています。
つまり毎年の物価上昇率を2%にしたいとの目標を持っているのです。
つまり100円の価値を年々2%引き下げる政策を行っているのです。

このことからタンス預金をしていると貨幣単位はあくまで500万円ですが、翌年には490万円、翌々年には480万円程度の貨幣価値しか無くなってしまう可能性があります。

■不動産投資はインフレに強い投資法
それではインフレ経済の中で資産を目減りさせない方法はあるのでしょうか?
本来銀行に預ける預金は、インフレに対抗するために金利が付けられています。
もしインフレ率が2%であっても、預金の金利が2%あれば実質価値が下がることはありません。
しかし、現在の日本はインフレ誘導しているにも関わらず、マイナス金利を導入していることから金利は普通預金で0.001%(大手都市銀)、定期でも0.01%程度しかありません。
これではインフレによる目減りをカバーすることは到底できるはずもありません。

不動産投資では不動産を購入することから、インフレによる物価上昇と共に不動産価値も上昇します。
例えば1億で購入したマンションが、インフレ効果で10年後に1億2千万円の価値がつくことも珍しくありません。
物価が一定の状況で築年数が経過すると、建物の評価は下がり不動産価格も下落しますが、インフレ経済では物価が上昇することで、経年劣化による下落を抑えてしまうのです。

つまり預金として保有するよりも、資産を目減りさせない作用が働く訳です。

■家賃はインフレ時に値上げできるか
インフレと不動産投資については様々な考え方がありますが、否定的な意見として多いのが「物価が上昇しても家賃の値上げがしにくい」との指摘です。
しかし過去の物件を見てみると、それは間違った見識であることが解ります。
東京のオフィス街では昭和30年代に建築された物件が数多くありますが、どれも同じ家賃ではなく物価の上昇とともに値上げが行われています。

マンションなどの賃貸物件でも「経済事情の変動により現在の家賃が不相当になった」場合には、家賃の値上げを求めることが、大家の権利として民法で認められています。
確かに年2%物価が上がったことで、既に入居している家賃を2%だけ上げることは難しいのですが、5年経過して10%程度上昇すると十分に値上げをすることができるようになるのです。

■家賃の値上げよりも売却が手っ取り早い選択か?
不動産の特長として実質経済よりも価格が高騰することが多く、例えばインフレにより物価が10%上昇した局面では、それ以上の不動産価格になっていることがあります。
このような局面では入居者の家賃を上げることを考えるよりも、物件を売却する方が有利な投資になることが考えられます。

■将来的なインフレを予想するなら不動産投資に注目
インフレに強い資産としては金が有名ですが、金は家賃を払ってくれずインカムゲインに相当するものはありません。
不動産はインカムゲインを受け取りながら、売却益であるキャピタルゲインも狙うことができる投資です。

政府や日銀が進めるインフレ政策が成功すると予想する人は、資産を銀行に預けるのではなく、不動産投資を始めてみてはいかがでしょうか。

また、不動産投資を始められる方はぜひ不動産投資のプロにご相談ください。
フューチャーイノベーションでは、その時代や経済全体の流れを読んだ上でさまざまなアドバイスをさせて頂きます。
ぜひプロの私たちにご相談頂き、資産を効率よく運用しましょう。

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