いつかは売却を!常に意識したい出口戦略としてのキャピタルゲイン

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いつかは売却を!常に意識したい出口戦略としてのキャピタルゲイン

世の中には持っているだけで、価値が日々変わってしまう物がいくつかあります。
例えば金や株式は取引市場で価格が決められており、その時の時価で取引されています。投資を検討する上で出てくるキーワードの一つにキャピタルゲインがあります。
キャピタルゲインとは「購入した価格よりも値上がりすることで得られる含み益(譲渡益)」のことです。
不動産投資におけるキャピタルゲインを意識した出口戦略とはどのようなものなのでしょうか?

■キャピタルゲインで最終利回りが高くなることも
不動産投資では年間の家賃収入(インカムゲイン)と、物件の購入費用を割ることで利回りが計算されます。
例えば5000万円で購入したマンションで、毎月30万円の家賃収入が入るとします。
年間の家賃収入が360万円なので、表面利回りは「7.2%」です。
5000万円を銀行に預けて、利子を1年間に360万円もらえるのと同じことだと考えてください。

次にこの状態で5年間運用を続け、5500万円で売却したと仮定します。
売却益(キャピタルゲイン)は500万円なので、家賃360万円の5年分と、キャピタルゲイン500万円が投資の合計収益となり、利回りが年率9.2%【(360万円×5年+500万円)÷5000万円÷5年】に上昇します。
つまり表面利回りが7.2%だったところ、キャピタルゲインを加えることで利回りが2%もアップしたことになるのです。

■不動産投資の出口戦略における重要性
上記の状況において不動産の売却価格が5500万円ではなく、4000万円だったらどうでしょう。
売却時に購入価格よりも値下がりして損失が出ることをキャピタルロスと言いますが、このケースでは1500万円も物件が値下がりしています。
つまり売却することで1500万円のキャピタルロスが出ることになるのです。
この状況を利回りで計算すると【(360万円×5年-1500万円)÷5000万円÷5年】となり、年間利回りが1.2%になってしまいます。
せっかく5年間の間7.2%の年利で運用していても、最後の売却が失敗したことで今までの収益が失われてしまうことになります。

不動産投資では最終的な売却により、今までの利益が消えてしまうこともあり、それだけに出口戦略とも言える売却を意識することが重要です。

■なぜ不動産を売却するのか
不動産投資の初心者の中には、将来の売却は想定せず、一生物件を保有し続ける気持ちで始める人は少なくありません。
もちろん一定の収入を長期間得ることは、素晴らしい投資であり、資産を増やす上でも効果的な手法と言えます。
しかし効率だけを考えると、数年経過した後に物件を売却する投資法が優れているケースもあります。
不動産を長期保有することで出てくる問題点を説明しましょう。

■築年数と空室リスクの上昇
新築で購入したマンションでも10年程度経過すると、少しずつですが建物にも古さが出てきます。
その頃になると新築からいる入居者の中にも、退去する人が相当数出てきて新たな入居者を募集しなくてはいけません。
しかし新築から10年も経過していると、新築当時と同額の家賃では入居者がなかなか見つからず、最終的には家賃を下げて募集することになるでしょう。
つまり築年数が古くなることは、空室リスクを高め、家賃収入の減少に直結する問題なのです。

また近所に新築のマンションが建てられると、人気のある新築マンションに顧客が流れてしまい、長期間の空室を生む原因になるかもしれません。
実は賃貸マンションは人気商売と同じで、人気がある間は想定通りの運用成績を上げられますが、人気が無くなると思いがけない損失を出すことがあるのです。

■大規模修繕は15年目を目処に必要になる
マンションを長持ちさせるには定期的な修繕が必要ですが、中でも大規模修繕となると多額の費用が必要。
屋根の修理、壁の塗装などですが、これらに半年~1年分の家賃相当額を投入しなくてはならない場合もあります。
賃貸経営を行っているのですから、修繕は仕方がないことなのですが、大規模修繕における費用は利回りを大きく低下させる原因です。
大規模修繕のタイミングやおおよその金額を把握しておく事も戦略上、重要な要素の1つです。

■目的が長期所有であっても売却を無視してはいけない
バブル期の不動産は日々異常な勢いで高騰を続けていました。
しかし現在では不動産価格は落ち着いており、以前のような高騰は期待できません。
またこれからは高齢化社会となり、不動産需要は低下する可能性も指摘されていることから、キャピタルゲインを狙う不動産投資は一部のプロが行う投資法になっています。

特に不動産投資初心者はインカムゲイン狙いの運用を心掛けるべきですが、だからと言って売却を無視してはいけません。
例えば十数年経過したマンションを買いたいとの申し出があった場合には、冷静にキャピタルゲインを計算して検討して下さい。
これまでインカムゲインも含めて十分な収益を上げられていたら、真剣に売却を考えることも大切です。
投資は入口と出口があって初めて完了することを覚えておくと良いでしょう。

■常に新しい不動産を持ち続けるのが理想
一つの投資を終わらせるのは難しいことです。
特に初めて購入した物件には愛着もあり、簡単に手放す決心が付かないこともあります。
しかし、持ち続けることで損失が出るようでは不動産投資の意味がありません。
上手に売却することができれば投資ローンを返済し、残った資金で新しい物件を購入するのです。
そうすることで常に競争力のある物件を保有することができるでしょう。
またこれを繰り返すことができれば、理想の不動産投資と言えることと思います。

インカムゲイン狙いの投資であっても、常に不動産価格に注目して、チャンスがあったら出口に向かう勇気も必要なのです。

フューチャーイノベーションでは、購入したら終わりではなく、その後の運用やサポートまで全力で取り組ませていただきます。
また、お客様の不動産投資が成功できますように最善のプランも提供させていただきます。
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