不動産投資と損害保険の関係

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不動産投資と損害保険の関係

不動産投資を始めるには様々な経費が必要になりますが、中でも重要なのが損害保険です。
損害保険は火災や自然災害など、偶発的な事故で受けた損害を補償する保険です。
せっかく購入した投資物件が数年後に火災で焼けてしまったり、水害にあったりした場合、多額の負担を背負うことになります。
今回は安定した不動産投資になくてはならない、損害保険の上手な利用法を考えてみましょう。

■不動産投資における火災保険の必要性
不動産投資にはいくつかのリスクがありますが、中でも火災や自然災害による物理的リスクは、瞬時に収益を低下させて投資に大きな悪影響を及ぼします。
またマンションで火事が発生すると大規模な修繕が必要になることが多く、酷いケースでは建て替えになることさえあります。
また投資ローンを利用している場合には、その返済に行き詰まってしまうこともあるでしょう。

火災保険は建物に災害による損害が出た場合に、保険金が支払われる保険です。
不動産投資は長期的な運用が必要であり、リスクを軽減させるためにも、必ず加入するようにしましょう。

■損害保険は大家と入居者双方で負担する
不動産の賃貸運営においての損害保険は大家(投資家)だけが入るのではなく、入居者と双方で加入する必要があります。

【大家が入る損害保険例】
 ・火災保険
 ・地震保険
 ・施設賠償責任保険

【入居者が入る損害保険例】
 ・借家人賠償責任保険
 ・個人賠償責任保険

不動産投資における投資家の立場は大家なので、最低でも火災保険と地震保険に加入しなくてはいけません。
特に投資ローンを利用している場合では、銀行が加入を義務付けられていることが多く、質権を設定することになります。
つまり火事になったら保険金が銀行に支払われる訳です。
また施設賠償責任保険は建物の不備により、入居者が損害を被った場合に支払われる保険です。
例えば階段が壊れて怪我をしたケースが該当します。

■地震保険は火災保険の50%までしか入れない
近年日本では各地で地震が発生しており、不動産投資のエリアを選定する上で、地震発生リスクを考慮している人も少なくなりません。
大地震が起きると一瞬で建物が倒壊してしまうこともあり、せっかくの資産が台無しになってしまいます。

そこで地震保険に加入する必要があるのですが、地震保険の保険金は火災保険の最大50%までしか加入できません。
つまり火災保険で保険金額が1億円の物件では、5000万円までしか地震保険に入ることができないのです。

■入居者が入る保険は原状回復が目的
入居者の過失で火事が起きた場合、重大な過失がない限り、入居者に全責任を押し付けることはできません。
失火法では「重大な過失がない限り損害賠償責任はない」と規定されており、大部分の火事では入居者に対して建物全体の賠償を求めるのは難しくなります。
しかし、賃貸契約では原状回復の義務が規定されており、入居者は退去する際には部屋を元通りにしなくてはいけません。

つまり入居者は火事になったらマンション全体ではなく、自分の部屋を原状回復させる義務が生じるのです。
借家人賠償責任保険は借りていた部屋が、火災や水害で被害が出た場合に補償する保険で、入居者が加入する損害保険です。
ただし、建物全体の保証はせず、あくまで部屋の原状回復にかかる費用をカバーする保険だと思って下さい。

入居者が火災や水漏れ事故を起こし、隣家や階下の人に損害を与えた場合に利用するのが個人賠償責任保険です。
個人賠償責任保険は他人に与えた損害を補償する保険なので、様々なシーンで利用できる保険です。

借家人賠償責任保険と個人賠償責任保険はセットで販売されていることが多く、賃貸契約の新規契約や更新に合わせて2年単位で加入します。

■火災保険の保険金額を決めるなら再調達価格で
火災保険の保険金額を決めるには2種類の方法があります。

 ・建物の時価価格を保険金額にする
 ・建物の再調達価格を保険金額にする

建物は築年数が経過(経年減価)することで、評価が下がり時価が下がります。
つまり8千万円の物件であっても10年もすれば評価が5千万円~7千万円程度に下がるのです。
保険金額を時価とする算出法では新築時は8千万円の保険金ですが、数年経過することで少しずつ保険金額を下げ、保険料が安くなるメリットがあります。
しかし不動産投資ではこのような保険金の算出はお勧めできません。

火災が起きて全焼してしまった場合には、新しい建物を建てなくては投資を続けられなくなります。
その時に自己負担が大きければ、今まで運用していた利益が吹き飛んでしまうことがあるからです。
そこでお勧めしたいのが再調達価格による保険金額の算出です。

再調達価格とは新たに建物を新築した場合に、どのくらいの費用が必要かを算出し、それを火災保険の保険金額とする方法です。
経年時価で保険金額を算出している場合では、建て替えする際に費用が足りなくなりますが、再調達価格で算出する場合は全ての費用を賄うことが可能です。

損害保険は損害によるダメージを補うことが目的なので、不動産投資で火災保険を利用する際には、再調達価格で契約するようにしましょう。

■保有している不動産に見合った保険に加入する
しかし、多く入っていれば良いというものでは無いのが損害保険です。保険金額を多くかけていた方の事例をご紹介いたします。
【事例】Aさんは再調達価格が5000万円程度の不動産に、1億円もの火災保険をかけていました。
1億円の火災保険は保険料も高額で、Aさんの支払いは大変だったと推測できます。
そしていざ火事が起きたのですが、実際に支払われた保険金額は5000万円です。
損害保険は実際に損害を受けた費用を補償する「実損てん補」であり、1億円の保険料を支払っていても意味はなかったのです。

自分の資産である不動産の価値を見極めて、再調達可能な金額を算出することで、火災や災害にも対処できる不動産投資を行うことができます。

フューチャーイノベーションでは、不動産投資について知識豊富なプロによるアドバイスが可能です。
万が一のためにどのような備えが必要なのか、地震保険、火災保険だけではない、住宅に関する保険のご相談にも応じます。末永く良いお付き合いができるよう、気になること、引っかかっていることなど、なんでもご相談ください。
お客様の不動産投資が成功するよう、社員一丸となって尽力させて頂きます。

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