利益の最大化を図るレバレッジ効果

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利益の最大化を図るレバレッジ効果

不動産投資には様々なメリットがありますが、中でもレバレッジ効果に魅力を感じている投資家は少なくないでしょう。
「てこの原理」とも言われているレバレッジ効果は、少ない力で大きな効果を得ることを言います。
不動産投資において、このレバレッジはどのように使用されているのでしょうか。

■レバレッジとは少ない資金で大きな収益を上げる方法
レバレッジを簡単に説明するには、FX(外国為替保証金取引)を例に上げると解りやすいと思います。
FXではFX会社に保証金を入金することで、保証金の数倍の取引を行うことができます。
通常の取引では2倍~20倍程度ですが、中には400倍ものレバレッジ取引を行う投資家もいます。
つまり自己資金が5万円で20倍のレバレッジ取引を行った場合、なんと100万円の取引ができることになるのです。
そして利益が出た場合には20倍の利益を受け取ることができるのです。(損失も20倍)

つまりレバレッジとは少ない資金で大きな利益を上げる手法であり、自己資金が少ない人でも大きな利益を上げることができる投資手法だと考えて下さい。

■不動産投資におけるレバレッジは不動産投資ローンの利用
不動産投資はFXと同じくレバレッジ効果を得ることができます。
不動産投資では投資物件を購入する際に多額の費用が必要で、特に新築では数億円規模になることも珍しくありません。
このような多額の費用を自己資金で支払える人は少数であり、多くの投資家は銀行の不動産投資ローンを利用することになるでしょう。

この銀行ローンを利用する手法が不動産投資におけるレバレッジ効果を生むことになります。

■不動産投資におけるレバレッジ効果を検証
Aさんは自己資金として2000万円を持っており、それでアパートを購入しました。
このアパートの利回りは7%でAさんは年間140万円の家賃収入を得ることになります。

Bさんも自己資金として2000万円持っていますが、銀行から5000万円の借入れを行い、7000万円のマンションを購入しました。
利回りはAさんと同じく7%ですが、家賃収入は年間で490万円になります。

つまり全てを自己資金で賄ったAさんと比較してBさんは、年間で350万円も多く収益を上げていることになります。(3.5倍)

しかしBさんは35年のローンを使用しているので銀行に金利を支払わなければいけません。
不動産投資ローンが2.5%と仮定した場合では、年間利息が125万円になるので、実質的な家賃収入は365万円となり、Aさんとの比較では225万円多くなる計算です。(2.6倍)

つまり同じ自己資金であっても、レバレッジをかけることで大きな収益を得ることが可能で、いわゆる「利益の最大化」を狙うことができるのです。

■レバレッジは損失も拡大させることを忘れてはいけない
利益の最大化を狙うことができるレバレッジは、反対に損失を拡大させる可能性もあります。これはFXでも同じですが、利益が大きければ損失も大きなペースで進行すると言うことです。
中でもレバレッジをかけた不動産取引で最も注意したいのが空室リスクです。

■空室が増加するとローン返済に大きな影響が出る
レバレッジを使用した不動産投資では、不動産投資ローンを利用することから毎月の返済が必須になります。
特に大きな借入れでは金利だけで数部屋分の家賃が飛んでしまうこともあるでしょう。
その状態で空室が増えると、とたんに返済計画は狂ってしまい、最悪で返済不能状態に陥ってしまいます。

不動産投資ローンで大きなレバレッジをかける場合には、空室リスクを抑えるために「エリア評価」や「入居付けの方法」などを、事前によく検討することが大切です。

■経済環境の変化によっても影響が出る
世界経済は生き物であり、日々様々な動きを見せています。
特に金利はレバレッジ手法にとって重要なポイントであり、特に変動金利の不動産投資ローンでは収益に大きな影響を与えます。

例えば2.5%の金利で5000万円を借入れしていると、年間の利息は125万円です。
これが3.5%になると175万円もの利息になり、年間で50万円も増加することになります。金利が1%上昇するだけで、数部屋分の家賃収入がなくなることになり、投資計画にも悪影響が出るかもしれません。
大きなレバレッジをかけている場合には、経済動向にも注視することが重要です。

■レバレッジを上手に使うことで大きな資産を所有できる
レバレッジ手法は自己資金が少ない人でも大きな資産運用が可能になる手法です。
1棟目のマンションが安定すると、2棟目、3棟目と物件を増やすことも可能で、大きな資産形成も夢ではありません。
しかし、レバレッジには紹介した通りのデメリットもあります。
保有物件の1棟が躓いたことで、全ての物件に悪影響が及ぶこともあります。

レバレッジは高収益を上げるためには必須のものです。
リスクをよく把握してしっかりとした投資プランを立案することが重要です。

フューチャーイノベーションでは、お客様のご希望やご要望をしっかりとヒアリングし、
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