不動産投資ローンと公庫

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不動産投資ローンと公庫

不動産投資を始めるには、不動産を購入するための資金を準備しなくてはいけません。中には全ての費用を一括で準備できる人もいますが、多くは融資を利用することを前提に計画を立てていると思います。不動産投資で利用される不動産投資ローンとはどのような商品なのでしょうか?

■不動産投資ローンと住宅ローン違いとは

自宅を購入する際に利用する住宅ローンは、銀行が自宅を担保にして融資を行うものですが、不動産投資ローンは賃貸用不動産に対して融資を行うローン商品です。

不動産投資ローンは住宅ローンと比較して、審査が厳しいことが特長です。住宅ローンでは安定した収入などの条件が合うと、建築地域に関わらず融資の審査が通ります。しかし不動産投資ローンでは、建築した賃貸不動産が、十分な収益を上げられることが見込まれないと融資は通りません。あくまで不動産事業として審査が行われることになります。

たまに投資用の不動産を住宅ローンで購入しようとする人がいますが、これは目的が違うので融資は下りることはありません。また虚偽の申告で住宅ローンを不動産投資に使用すると、契約違反で一括返済を求められることになります。不動産投資ローンは事業資金だと理解しましょう。

■ローン審査重要視されるのが積算価格と収益価格だ

不動産投資ローンの審査では購入する不動産の価値についての調査が行われますが、中でも銀行が注目する項目は積算価格と収益価格です。積算価格とは土地と建物の評価額を個別に算出し積算したもので、収益価格は賃貸収益から不動産の評価額を算出する方法です。

【積算価格】
土地の評価額は土地面積と路線価により算出され、「土地の面積(平米)×路線価=土地評価額」によって導かれます。建物の評価額は建物の構造により違いがあり、例えば木造とRC(鉄筋コンクリート)では、RCの方が法定耐用年数は長くなります。また新たに建設した場合の価格(再調達価格)もRCの方が高額です。つまり建物の評価額は木造よりもRCの方が高く、建物価格は「再調達価格×延べ床面積×(残耐用年数÷耐用年数)=建物評価額」の計算により算出されます。

【収益価格】
収益価格は主に「直接還元法」と「DCF法」が使用されます。直接還元法は不動産を長期間保有することを前提に、1年間の純収益(家賃合計-経費)と各銀行で定めている還元利回りを割ることで建物価格を算出します。DCF法は建物を保有している期間の収益合計と、売却時に得られる価格の合計を現在価格に割り戻して算出する方法です。簡単に説明すると10年間の純収入が5000万円で、10年後売却予想額が1億円とした場合では、1億5000万円が収益価格になります。(実際には融資の金利条件や近隣類似不動産の比較などを加味する必要があり、計算はもっと複雑になります。)

■金利は住宅ローンよりも高く設定している

近年の低金利により住宅ローン金利は0.5%~1.1%程度で推移しています。しかし不動産投資ローンでは2%~4.5%であり、倍以上金利が高くなっています。

■返済期間は銀行の考え方により違いがある

住宅ローンでは年齢により最大35年の返済期間となりますが、不動産投資ローンでは購入する物件により返済期間に違いが出ます。例えば木造アパートと鉄筋RCマンションでは、耐用年数に違いがあることから、木造アパートの方が短い返済期間になるのが一般的です。

しかし返済期間は各銀行共通で統一された基準ではなく、もっと短い返済期間であることも珍しくありません。また法的な耐用年数が47年のマンションであっても、銀行によっては独自の基準で30年としている場合もあります。あくまで銀行ごとに不動産の耐用年数を決めていることを覚えておきましょう。

■政府系の不動産投資ローンが日本政策金融公庫

不動産投資ローンは民間の銀行以外に政府系金融機関でも借りることができます。「日本政策金融公庫」は中小企業を支援する目的で設立された金融機関で、不動産投資目的での融資を受けることができます。

株式投資や債権購入などの金融投資で利用することはできないのですが、不動産投資はあくまで賃貸目的の事業と見られることで融資を受けられることになるのです。

<金利>
民間の不動産投資ローンと比較して大幅に低く設定されており、1.2%~1.8%程度になります。また担保となる物件の価値により金利が変動したり、女性や高齢者などの属性によっても金利が優遇されたりすることがあります。

<返済期間>
返済期間は10年~20年と設定されていますが、申込者の属性により決定されます。

 ・女性:返済期間15年(条件により最大20年)
 ・男性:返済期間15年(29歳以下、55歳以上)
 ・男性:返済期間10年(30歳以上~54歳以下)

このように女性と若年者、高齢者で条件が有利になっています。

<融資上限額>

不動産投資に使用する場合の上限融資額は4800万円になります。そのため大型の物件では融資額が足りないことになり、多額の自己資金が必要になります。あくまで日本政策金融公庫の利用は小型の投資物件に限定されるかもしれません。

■不動産投資ローンは交渉によって違いが出る

不動産投資は購入する物件により、それからの収益に差が出てしまいます。その意味で同じ費用が掛かった建物であっても、周りの環境により評価に差が出てしまうのは仕方がありません。そして担保価値の上下は融資条件にも大きな影響を与えることになります。

不動産投資ローンで有利な条件を得たいと考えるのであれば、しっかりしたプランを立てて、収益性の高い物件を選択することが大切です。

不動産投資のプランを立てるためにはぜひ専門のプランナーにご相談ください。
お客様ごとに投資のプランはさまざまです。
弊社フューチャーイノベーションでは、しっかりヒアリングを行い、お客様に最適なプランを提供致します。

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